Europäische Wohnimmobilienmärkte – Überhitzungsgefahr in Norwegen und Schweden

Wohnhäuser

Die Ratingagentur Scope hat 16 europäische Wohnimmobilienmärkte analysiert. Gemäß der Studie hat die extreme Zinspolitik der Notenbanken seit der Finanzkrise in zahlreichen Asset-Klassen zu kräftigen Preisschüben geführt. Vor allem Immobilien in Metropolregionen haben sich zum Teil massiv verteuert. Dass es jedoch keine flächendeckende Wohnpreisinflation in Europa gibt, zeigt sich laut Scope, wenn man den Blick von einzelnen Standorten abwendet und die durchschnittliche reale Hauspreisentwicklung ganzer Länder betrachtet.

So haben sich die Kaufpreise für Wohneigentum zwischen 2000 bis 2007 im Durchschnitt der in der Studie betrachteten 16 europäischen Länder um real rund 35% erhöht. Seit Ausbruch der Finanzkrise sind sie hingegen im Durchschnitt um knapp 10% gefallen.

Preisentwicklung WohnimmobilienmärkteHinter dieser Durchschnittsbetrachtung verbirgt sich laut Scope jedoch eine sehr heterogene Entwicklung der einzelnen Länder (siehe Grafik: Reale Hauspreisentwicklung 2000 bis 2007 und 2008 bis 2017; Quelle: OECD, Scope). In den Jahren bis 2007 stieg das Preisniveau vor allem in der EU-Peripherie an. Länder wie Spanien, Irland, Griechenland oder Italien erlebten kräftige Preiszuwächse.

Seit 2008 hingegen steigen die Preise für Wohneigentum vor allem in den nordischen Ländern und in den so genannten DACH-Staaten (Deutschland, Österreich, Schweiz) – während sie in der EU-Peripherie sinken. Als einen wesentlichen Grund für diese Entwicklung nennt Scope die Risikoscheu von Investoren nach der Finanzkrise und die damit einhergehende Konzentration auf Länder mit hoher Bonität und soliden Staatsfinanzen.

Mit Schweden und Norwegen entziehen sich jedoch zwei Länder diesem Schema. Denn beide Länder verzeichneten sowohl vor als auch nach der Finanzkrise kräftige Preissteigerungen für Wohneigentum. Die Frage nach einer möglichen Häusermarkt-Überhitzung in Europa stellt sich laut Scope daher aktuell hauptsächlich für Norwegen und Schweden.

Scope sieht beide Länder jedoch ökonomisch, politisch und strukturell robust aufgestellt. Sowohl Norwegen als auch Schweden würden deshalb einen Einbruch der Häuserpreise wesentlich besser verkraften als die bereits angesprochenen Peripherie-Länder im Zuge der Finanzkrise. Hinzu kommt laut Scope, dass das Wirtschaftswachstum beider Länder nicht – wie seinerzeit in Spanien, Irland und Dänemark – auf einer unverhältnismäßigen Aufblähung der Wohnungsbauinvestitionen basiert. Vor diesem Hintergrund erwartet Scope allenfalls eine schrittweise Korrektur der Wohnimmobilienpreise beider Länder in den kommenden 24 Monaten.

Für den deutschen Wohnimmobilienmarkt in seiner ganzen Breite geben die von Scope analysierten Kennzahlen Entwarnung. Beleg dafür seien vor allem die im Durchschnitt (in der Breite) nur moderaten Preissteigerungen seit 2008 und die sinkende Schuldenlast der privaten Haushalte in Relation zum verfügbaren Einkommen.

So hat sich die Schuldenlast der privaten Haushalte in Deutschland in Relation zum verfügbaren Einkommen (so genannte Debt-to-Income-Ratio) seit 2007 laut Scope überraschenderweise verringert. Das heißt, dass die Schuldenlast der deutschen Haushalte trotz steigender Wohnimmobilienpreise – vor allem in den Metropolregionen – seit 2007 im Durchschnitt nicht gestiegen ist.

Darüber hinaus müssen die deutschen Haushalte im Durchschnitt nur rund 6% des verfügbaren Einkommens aufbringen, um ihre Schulden zu bedienen (so genannte Household-Debt-Service-Ratio). Scope räumt zwar ein, dass die im europäischen Vergleich niedrige Wohneigentumsquote in Deutschland dafür verantwortlich ist, auffällig sei aber, dass die durchschnittliche Household-Debt-Service-Ratio in Deutschland – als einzigem Land in der EU – heute niedriger ist als im Jahr 2000.

Vor diesem Hintergrund sieht Scope keine flächendeckende Preisblase am deutschen Wohnimmobilienmarkt. Allerdings weist Scope in diesem Zusammenhang explizit darauf hin, dass sich die Wohnimmobilienmärkte in Deutschland sehr unterschiedlich entwickeln. Vor allem in einzelnen Metropolregionen wie München, Hamburg oder Berlin seien Preisübertreibungen bereits Realität.

Der vollständige Artikel ist auf der Homepage von Scope Analysis abrufbar.

 

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