Offene Immobilienfonds mit durchschnittlich 2,4% Rendite in 2016

Bueroimmobilien

Die durchschnittliche Rendite offener Immobilienfonds schwankt seit Jahren in einem schmalen Korridor zwischen 2,0% und 2,5% p.a. Ein Grund für diese Stabilität: Die Werte der Immobilienportfolios bewegen sich kaum – trotz boomender Immobilienmärkte.

Auch für das Jahr 2016 hat die Ratingagentur Scope die Renditekomponenten von zehn offenen Immobilienpublikumsfonds für Privatanleger untersucht.

Im Wesentlichen setzt sich die Performance offener Immobilienfonds aus drei Komponenten zusammen:

  • Netto-Mietrendite der Immobilienobjekte
  • Wertveränderung der Objekte (Wertänderungsrendite)
  • Verzinsung der vom Fonds gehaltenen Liquidität

Gemäß der Untersuchung von Scope lag die durchschnittliche Netto-Mietrendite im Jahr 2016 bei 4,4%, die durchschnittliche Wertänderungsrendite nur bei 0,6% (Rendite insgesamt somit bei 5,0%). Nach Abzug von Steuern sowie Aufwendungen für Fremdkapital betrug das durchschnittliche Gesamtergebnis der untersuchten Immobilienportfolios 4,4%.

Die Immobilienportfolios machen derzeit im Durchschnitt nur rund drei Viertel der Fondsvermögen aus. Ein Viertel der Fondsvermögen ist Liquidität – überwiegend in Form von Bankeinlagen oder Geldmarktpapieren. Da die durchschnittliche Verzinsung der Liquidität im vergangenen Jahr bei lediglich 0,4% lag, drückt sie die Gesamtperformance der Fonds – auf durchschnittlich 3,3%.

Nach Abzug der Fondskosten blieb Anlegern 2016 eine Rendite von durchschnittlich knapp 2,4%.

Wertänderungsrenditen entwickelten sich nur moderat

Trotz Boom auf den globalen Immobilienmärkten fielen die Wertänderungsrenditen in den vergangenen Jahren moderat aus. Nach durchschnittlichen Wertänderungen nahe null Prozent in den Jahren 2014 und 2015 werteten die Immobilienportfolios 2016 immerhin um durchschnittlich 0,6% auf.

Dass die globale Verteuerung der Immobilien derzeit nur bedingt Niederschlag in den Wertveränderungen der Portfolios findet, ist nach Ansicht von Scope vor allem auf die konservative Bewertungspraxis der deutschen Immobiliengutachter zurückzuführen (jedes Fondsobjekt wird zu diesem Zweck quartalsweise von zwei unabhängig voneinander agierenden Gutachtern bewertet). Sie stellt auf nachhaltig erzielbare Werte ab, um damit Marktausschläge nach oben und unten zu glätten.

Diese Praxis führt dazu, dass viele Objekte der offenen Immobilienfonds derzeit im Vergleich zu aktuell erzielbaren Marktpreisen unterbewertet sind. In Phasen sinkender Marktpreise könnte sich dieses Vorgehen als Segen erweisen.

Scope erwartet tendenziell steigende Wertänderungsrenditen

Die Gutachter der offenen Immobilienfonds müssen nach Ansicht von Scope derzeit einen Spagat vollziehen. Zum einen sind sie bestrebt, die Immobilien im Bestand der Fonds möglichst konservativ zu bewerten, um Marktübertreibungen nicht abzubilden. Zum anderen müssen sie jedoch die aktuell hohen Ankaufspreise für neu erworbene Objekte bestätigen. Die Bewertungsmaßstäbe, die hierbei jeweils angelegt werden, dürfen nicht zu weit auseinanderklaffen.

Dies ist ein wesentlicher Grund, weshalb sich nach Einschätzung von Scope die Bewertungen der Immobilienbestände künftig stärker in Richtung des aktuellen Marktniveaus bewegen werden. Hinzu kommt, dass zusätzlich zu den Kaufpreisen auch die Mieten auf zahlreichen Märkten steigen. Nachhaltig steigende Mieterträge führen ebenfalls zu Aufwertungen im Bestand. Die Wertänderungsrenditen der offenen Immobilienfonds werden daher künftig steigen.

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