Scope vergibt neue Ratings für offene Immobilienfonds

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Die Ratingagentur Scope hat alle 13 offenen Immobilienfonds für Privatanleger und weitere sieben Fonds für Institutionelle bewertet. Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die Ratings von vier Fonds verbessert. Vier Fonds haben sich verschlechtert.

Fonds werden immer ähnlicher

Die Risiko-Rendite-Profile der offenen Immobilienpublikumsfonds nähern sich immer stärker einander an. Noch vor wenigen Jahren erzeugten unterschiedliche Investitionsschwerpunkte und -strategien erkennbare Unterschiede in Bezug auf Rendite und Volatilität der einzelnen Fonds. Derzeit zeigen jedoch vor allem Publikumsfonds für Privatanleger mit europäischem Fokus kaum Performance-Unterschiede. So wurden die UniImmo Europa, Deka-ImmobilienEuropa, grundbesitz Europa, UniImmo Europa und KanAm Leading Cities Invest sämtlich mit einem a+ bewertet.

Über alle Fonds hinweg lag die Bandbreite der von Scope vergebenen Ratings engt sich ein. Es reicht derzeit nur von bbb- bis aa-. Theoretisch reicht das Spektrum von aaa bis d.

Vermietungsquoten auf sehr hohem Niveau

Die nach Fondsvermögen gewichtete durchschnittliche Vermietungsquote aller Fonds liegt aktuell bei 94,6%. Damit wurde der schon im Vorjahr hohe Vermietungsstand (93,8%) nochmals übertroffen. Das Spektrum der Vermietungsquoten der Publikumsfonds reicht aktuell von 89,1% bis 99,1%. Den größten Anstieg verzeichnete der grundbesitz global. Auf Jahressicht verbesserte er sich um 7,7 Prozentpunkte.

Reglementierung der Mittelzuflüsse zeigt Wirkung

Im Jahr 2016 ist die durchschnittliche nach Fondsvermögen gewichtete Bruttoliquiditätsquote der Publikumsfonds auf fast 23% angestiegen (Stand 31.12.2016). Um einen dadurch entstehenden Investitionsdruck zu begrenzen haben zahlreiche Fonds daraufhin die Mittelzuflüsse reglementiert bzw. sogar ganz ausgesetzt. In den ersten Monaten dieses Jahres ist die Liquiditätsquote dadurch deutlich auf durchschnittlich 21% gesunken. Von den großvolumigen Fonds weisen aktuell der UniImmo: Deutschland (26,4%) und der hausInvest (23,6%) die höchsten Liquiditätsquoten auf.

Ausblick

Scope erwartet, dass Fondsmanager ihre Mittelzuflüsse auch künftig (vernünftigerweise) reglementieren bzw. beschränken werden. Nicht alle Anleger, die in offene Immobilienfonds investieren möchten, werden daher auch zum Zuge kommen. Dieser Nachfrageüberhang bietet Potential für neue Fondsprodukte. Diese haben einen wesentlichen Vorteil: Sie kommen aufgrund der neuen regulatorischen Vorgaben (KAGB) zu Mindesthaltedauer und Kündigungsfrist mit deutlich niedrigeren Liquiditätsquoten als bestehende Fonds aus. Ein Nachteil für neue Fonds ist jedoch das aktuell hohe Preisniveau auf zahlreichen Immobilienmärkten: Fonds, die ihr Immobilienportfolio in Hochpreisphasen aufbauen, haben in der Tendenz erhöhte Abwertungsrisiken in Abschwungphasen der Immobilienmärkte.

Folgende Tabelle zeigt die Ratings der durch Scope bewerteten offenen Immobilienfonds:

Fondsname ISIN Zielmarkt Rating 2017
Deka-ImmobilienEuropa DE0009809566 Europa a+
Deka-ImmobilienGlobal DE0007483612 Global a+
Deka-ImmobilienNordamerika DE000DK0LLA6 Nordamerika a *
Deka-ImmobilienStrategie Institutionell DE000DK0LL42 Global aa-
Fokus Wohnen Deutschland DE000A12BSB8 Deutschland a *
grundbesitz europa DE0009807008 Europa a+
grundbesitz global DE0009807057 Global bbb-
hausInvest DE0009807016 Europa a+
KanAm Leading Cities Invest DE0006791825 Global a+
UniImmo Deutschland DE0009805507 Deutschland aa-
UniImmo Europa DE0009805515 Europa a+
UniImmo Global DE0009805556 Global a+
UniInstitutional European Real Estate DE0009805549 Europa a+
UniInstitutional German Real Estate DE000A1J16Q1 Deutschland aa-
Wertgrund WohnSelect D DE000A1CUAY0 Deutschland aa-
WestInvest ImmoValue DE0009801431 Europa aa-
WestInvest InterSelect DE0009801423 Europa a
WestInvest TargetSelect Hotel DE0009801456 Global aa
WestInvest TargetSelect Logistics DE0009801449 Global aa
WestInvest TargetSelect Shopping DE0009801464 Global aa

* vorläufiges Rating für Fonds, deren Performancehistorie noch keine zwei Jahre umfasst
Quelle: Scope Analysis; Stand: 20.06.2017

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